【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)上海戴德梁行2017年12月4日最新發(fā)布的《大中華區(qū)資本市場(chǎng)快訊》報(bào)告顯示，中國(guó)內(nèi)地核心城市的投資額在第三季度略有放緩，投資總額環(huán)比下降57.2％，雖然整體三個(gè)季度總額仍明顯高於2016年同期57.5％。本季度的放緩一方面由於一些高槓桿的投資開發(fā)商望降低其負(fù)債率，另一方面一些投資商正在市場(chǎng)上積極尋找較高回報(bào)的物業(yè)投資機(jī)會(huì)。這份研究資料共整合了3大結(jié)論，分別是：(1)投資者對(duì)一線城市非核心區(qū)物業(yè)興趣顯著增加，佔(zhàn)本季度總投資額的60％，明顯高於2016年同期的43％。(2)現(xiàn)時(shí)中國(guó)房企面對(duì)融資壓力，保利的租賃住房類REITs獲批，正標(biāo)誌著投資租賃市場(chǎng)的融資渠道得以打通，房企日後在以出租為主的發(fā)展項(xiàng)目上較容易取得資金，有助開拓中國(guó)國(guó)內(nèi)龐大的租賃市場(chǎng)。(3)鑑於對(duì)中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期，以及中國(guó)最近出臺(tái)政策的推動(dòng)租賃住房的多方面政策，越來越多的投資者把目光瞄準(zhǔn)了中國(guó)共享公寓市場(chǎng)。
 
上海戴德梁行指出，北京、上海和廣州的投資額於本季度環(huán)比呈下降趨勢(shì)，深圳則相對(duì)保持平穩(wěn)。香港投資市場(chǎng)仍保持活躍，得益於投資者對(duì)辦公大樓和工業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，總投資額環(huán)比上漲8％。辦公大樓物業(yè)仍是投資者於中國(guó)內(nèi)地一線城市的首選，雖然其占比較2016年同期有所下降。截止到三季度，2017年完成的辦公大樓交易(不包括混合用途項(xiàng)目)佔(zhàn)總投資額56％，較2016年同期的61％有所下降。另外，投資者對(duì)一線城市非核心區(qū)物業(yè)興趣也顯著增加，佔(zhàn)本季度總投資額的60％，明顯高於2016年同期的43％。
 
戴德梁行大中華區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管及環(huán)球董事李志榮表示：「我們看到在中國(guó)一線城市和香港一些位於城市副中心的物業(yè)越來越受到投資者的關(guān)注。一方面由於這些核心區(qū)域物業(yè)的高額價(jià)格以及收益率的不斷壓縮，而同時(shí)新興商圈則得益於基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善而吸引越來越多的租戶及投資商。在香港，在面對(duì)中心區(qū)域高昂的租金壓力下，不少租戶也有意搬遷至位於新興商圈的新建物業(yè)以獲得更優(yōu)惠的租金及租賃條件?！?br />  
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)主管陳妍斐表示：「在一線城市辦公大樓收益率繼續(xù)走低的趨勢(shì)下，眾多投資商開始尋求更多樣化的物業(yè)以望獲得更高的資本化率—包括：物流/研發(fā)中心、酒店/服務(wù)式公寓、共享居住空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，以及對(duì)零售項(xiàng)目的興趣重返?！怪领吨袊?guó)5大重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展，則分別整理於下：
 
香港：第三季度辦公大樓物業(yè)及住宅投資活動(dòng)增長(zhǎng)8％, 達(dá)293.3億港元。本季度投資額的增長(zhǎng)得益於市場(chǎng)對(duì)整售物業(yè)的強(qiáng)勁需求：共錄得6宗幢辦公大樓及2 宗工業(yè)大廈交易。
 
上海：第三季度投資者中以內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)、本地資產(chǎn)管理公司和內(nèi)資企業(yè)為主力軍。投資者對(duì)新興商圈辦公大樓關(guān)注。浦東張江、閔行虹橋、楊浦東外灘和徐匯濱江板塊皆有項(xiàng)目成交，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)新興商圈板塊內(nèi)。
 
北京：受土地供應(yīng)緊缺及政策調(diào)控收緊等因素影響，開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)大宗交易投資市場(chǎng)，其投資額在三個(gè)季度總投資額中的佔(zhàn)比達(dá)43％。短期來看，開發(fā)商在北京資本市場(chǎng)依舊活躍，一方面努力囤積更多高品質(zhì)資產(chǎn)來增加其資產(chǎn)儲(chǔ)備；另一方面，接近年底，迫於業(yè)績(jī)壓力，部分開發(fā)商也會(huì)適時(shí)出貨，市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⒃龆唷?br />  
廣州：受市場(chǎng)可供整棟出售的優(yōu)質(zhì)物業(yè)較為稀缺的影響，市場(chǎng)交易多以中小型面積為主，而投資者對(duì)於優(yōu)質(zhì)整售物業(yè)的需求仍然保持強(qiáng)烈。資金結(jié)構(gòu)方面，三季度的廣州投資市場(chǎng)仍然由內(nèi)資佔(zhàn)據(jù)主導(dǎo)。
 
深圳：受到近期城市更新政策持續(xù)收緊的影響，意在變更用途的工改類項(xiàng)目受到嚴(yán)格的控制而令工改投資熱度轉(zhuǎn)向保守，考慮到地鐵口附近項(xiàng)目進(jìn)行“工改保”的可能性，是否為地鐵口物業(yè)成為投資者重要考量。
 
同時(shí)，戴德梁行專家團(tuán)隊(duì)對(duì)於中國(guó)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)話題在報(bào)告中提出了5個(gè)相關(guān)看法。
 
國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房信託投資基金類REITs：2017年10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房信託投資基金類REITs獲得上交所審批，成為第一個(gè)租賃住房證券化項(xiàng)目。在國(guó)家政策的支持下，央企保利地產(chǎn)將其自持租賃住房作為底層資產(chǎn)，並採(cǎi)取儲(chǔ)架形式發(fā)行類REITs產(chǎn)品，為房企試水租賃業(yè)務(wù)證券化踏出了重要的一步?，F(xiàn)時(shí)中國(guó)房企面對(duì)融資壓力，保利的租賃住房類REITs獲批，正標(biāo)誌著投資租賃市場(chǎng)的融資渠道得以打通，房企日後在以出租為主的發(fā)展項(xiàng)目上較容易取得資金，有助開拓國(guó)內(nèi)龐大的租賃市場(chǎng)。
 
改造提升類資產(chǎn)、城市副中心成為投資熱點(diǎn)：2017年上半年上海全市辦公大樓成交活躍，內(nèi)資買家仍為交易主力軍，但境外投資者動(dòng)作頻頻。以「獅城」新加坡為例，凱德集團(tuán)以26.4億元拿下楊浦區(qū)五角場(chǎng)商圈的國(guó)正中心，吉寶置業(yè)中國(guó)與首峰資金管理以35.73億元聯(lián)合收購(gòu)位於四川北路的虹口SOHO，創(chuàng)下虹口區(qū)商辦樓價(jià)格新高。收購(gòu)對(duì)象均是體量7萬(wàn)方以上的高品質(zhì)A級(jí)辦公大樓，皆享有立體交通配套和成熟商業(yè)氛圍，迎合了區(qū)內(nèi)愈發(fā)旺盛的辦公需求。
 
聯(lián)合辦公帶來資產(chǎn)管理新模式：大中華區(qū)投資商和開發(fā)商正逐漸加強(qiáng)與聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商的密切合作，以尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。儘管現(xiàn)在聯(lián)合辦公市場(chǎng)存在供大於求的風(fēng)險(xiǎn)，但從資產(chǎn)管理的角度來看，聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)則可以有選擇地應(yīng)用於資產(chǎn)組合以提升資產(chǎn)表現(xiàn)。我們預(yù)計(jì)大中華區(qū)的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商或?qū)⒅匦孪磁疲瑲v經(jīng)週期性繁榮和即將來臨的蕭條階段。在未來，我們將看到市場(chǎng)經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰後出現(xiàn)一批成熟的聯(lián)合辦公品牌或運(yùn)營(yíng)商；客戶忠實(shí)度以及穩(wěn)定的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)將成為製勝關(guān)鍵。
 
中國(guó)共享公寓市場(chǎng)受到推許：鑑於對(duì)中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期，以及最近出臺(tái)的推動(dòng)租賃住房的多方面政策，越來越多的投資者把目光瞄準(zhǔn)了中國(guó)共享公寓市場(chǎng)。近期市場(chǎng)舉措包括華平投資諾瓦居所酒店和魔方公寓，基匯資本投資灣流國(guó)際青年社區(qū)等，同時(shí)諸多投資者也正積極尋求合適的投資機(jī)會(huì)。中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商也不甘示弱，譬如萬(wàn)科、龍湖、保利和中海等都正計(jì)劃打造針對(duì)年輕租戶的大型租賃公寓項(xiàng)目。
 
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)卻方興未艾：2017年8月戴德梁行協(xié)助勒泰集團(tuán)發(fā)行了境內(nèi)首單不依賴主體評(píng)級(jí)且底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為位於非一線城市的大型商業(yè)物業(yè)的類REITs產(chǎn)品，顯示了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)正在不斷突破，底層資產(chǎn)的選擇範(fàn)圍越來越廣，投資者的投資邏輯也在向真正的資產(chǎn)證券化靠攏。在中國(guó)國(guó)內(nèi)貨幣政策以及金融監(jiān)管短期之內(nèi)難以放鬆的情況下，資產(chǎn)證券化作為盤活存量資產(chǎn)，為房企提供新的資金來源的有效方式，其發(fā)展前景值得期待。